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(주)대화감정평가법인
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부동산 컨설턴트가 부동산의 매매, 임대차, 관리, 기획, 재무, 감정평가, 법정진술 등과 같은 광범위한 부동산 업무에 관련되는 제반 문제에 대한 전문적인 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것으로서, 소정의 자격을 갖춘 전문가가 직업윤리를 준수하여 일정한 보수를 받고 부동산 문제에 대한 조언, 지도, 자문 등의 용역을 의뢰인에게 제공하는 행위를 말한다.

부동산의 이용계획 수립 및 보유 매매 개발 등 사업의 타당성 검토, 최적규모의 판정, 투자수익성 분석 등 부동산의 최유효이용 방안 및 관리에 대한 분석을 의미한다.

부동산에 대한 투자나 개발 그리고 관리를 효율적으로 수행하기 위하여 제도적, 법적, 기술적 타당성 및 경제적 타당성 그리고 사업의 실행 가능성 등을 분석하는 것을 의미한다.

시장분석은 크게 지역경제분석, 시장분석, 시장성 분석의 3단계로 나뉘고 지역경제분석은 인구.세대수.고용.소득 등이 주요변수이고,시장분석은 경제 및 지역상황을 분석하는 것이고 시장성분석은 특정 부동산이 수익을 발생시킬 수 있는 능력을 분석하는 것으로 이들을 통해 적정 분양가격.임대료, 적정개발규모, 예상 흡수율 등을 예측하게 된다.

재개발,재건축사업의 관리처분계획 수반업무, 사업분석, 사업방향의 제시 및 이해관계인 간의 권리관계를 합리적으로 조정하여, 원만하고 신속한 사업진행을 도모하기 위한 타당성 분석을 말한다.

부동산 분양가.임대가 등 산정, 상가에 대한 층별 호별 가격 , 환경분쟁과 관련된 부동산 가치하락 및 재산적 손해액 산정, 신축건물에 하자가 있는 경우 그 하자로 인한 감소된 가치산정, 공사가 중단된 건물의 가치산정, 공동주택의 주변환경에 따른 세대별 가치산정 등을 상정할 수 있다.

부동산관련 절세방안, 비업무용토지 관련세제, 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합소득세, 기타 부동산세무 및 관련법규 상담

부동산 매입, 보유, 운용, 매각 등에 관한 조사, 기업이 보유하고있는 부동산의 적정매각 가능금액 산정, 부동산 분양기획 등 마케팅 방안, 임대부동산의 수익성 분석 등 종합적인 부동산 관련 서비스 제공하는 것으로 종래에는 FM(Facility Management)이 중요했으나 요즘 추세는 PM(Property Management)이 중시되어 부동산 운용 및 관리에 관한 의사결정의 중요성이 증대되고 있다.

세무평가란 부동산의 분양, 보유 및 매입 매각과 관련한 각종 세금산정의 기초가 되는 과표 산정을 위한 감정평가서비스를 의미한다.
특히 부가가치세(Value Added Tax : VAT) 평가는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항에 의거, 토지 건물가액의 실거래래가액이 불분명한 경우 감정평가액에 따라서 안분계산하여 건물의 과세표준액을 산정하는 것을 말한다.
상속세 및 증여세법에 의한 감정평가 서비스는 동법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 시가에 의한다고 규정된 바, 시가 감정평가액 산정이 요구된다.

  • 국민주택규모이상의 아파트 및 주상복합건물
  • 지구단위계획 변경으로 개별공시지가가 없는 경우
  • 택지개발지구내 공동주택용지로서 개별공시지가가 없는 경우
  • 매입부가세와 매출부가세의 차이가 많은 경우

전용면적 85㎡(25.7평)이상의 아파트, 주상복합 등의 공급가액에 대한 부가가치세는 원칙적으로 실지거래가액에 따라 토지, 건물가액을 구분하여 토지의 공급가액은 면세로, 건물의 공급가액에 대하여는 부가가치세를 부과해야하나, 이 경우 토지, 건물가액을 구분한 실지거래가액의 파악이 현실적으로 매우 곤란하여 대부분은 토지와 건물을 기준시가로 비례를 내어서 분양가액에 곱하는 방법으로 계산하고 있음.

부가가치세를 신고시 보통 토지와 건물을 기준시가로 신고하나, 이 같은 기존 방법에 의하는 경우 토지의 기준시가로 되는 개별공시지가가 일반적으로 실제의 토지 거래가격 보다 낮아 상대적으로 건물분 가치가 과다하게 산출되어 납부해야 할 부가가치세의 부담이 많아지게 될 가능성이 있다.

가장 이상적인 부가가치세 산정을 위해서는 토지와 건물의 실거래가액을 구분해야 하나 일반적인 부동산의 거래가격은 보통 토지와 건물을 일괄한 시장가격이므로 통상의 실거래가격의 적용에 의해서는 토지와 건물의 비율을 산출할 수 없다.

또한 토지가액만을 별도로 감정평가하고 건물분에 대하여는 장부가격을 적용하여 토지와 건물의 비례를 내는 방법은 부가가치세법에 위반되는 산출 방법이므로 사용할 수 없다.

그러므로 부가가치세법상 토지와 건물의 가액을 안분할 때에는 ①감정평가액 ②기준시가 ③장부가액 중 한 방법을 택해 토지와 건물가액 안분시 적용하여야 한다.

주상복합 등 토지/건물을 동시에 공급하는 개발사업(집합건물)의 경우 건물부분에 대해서만 부가가치세가 부과되는데, 분양가격(실지거래가액) 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하므로, 토지에 귀속될 개발이익을 토지가격에 반영하는 감정평가를 실시하고, 이에 따라 안분한 토지와 건물의 감정평가액을 기준으로 정확하고 합리적인 건물분 부가가치세를 부담하도록 하여 사업시행자의 부가가치세 절세 효과를 도모하고자 하는 것이다.

일반적인 감정평가 방법은 토지와 건물을 일괄한 시장가격으로 평가하므로, 토지와 건물의 비율을 구할 수 없어 토지와 건물의 가격을 구분하는 평가방법을 적용하되, 토지를 개발하면 건물에만 부가가치(개발이익)가 생기는 것이 아니고 사실상 토지의 가치도 크게 증가하므로 토지에도 부가가치(개발이익)가 귀속됩니다. 따라서 개발이익을 관련 법규에 따라 토지와 건물의 가액에 합리적으로 배분하는 감정평가 기법을 적용하여 건물가액을 산정하게 됩니다. 이때의 감정평가서는 현행 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 발급한 감정평가서(부가가치세법 제48조의2 제④항)를 말한다.

사업시행자는 분양승인신청전까지 검토를 완료하여야 하며, 분양승인신청서에 분양가액[토지비(대지비)], 건축비[부가가치세 포함]를 표기하여 시,군,구청장의 승인을 득하고 국세청에 부가가치세 신고에 활용하는 것이 바람직합니다. 단, 실무적으로 분양승인 후 부가가치세 신고시 변경하는 것도 가능하다.

2009-07-31 중앙토지수용위원회 학교시설사업시행계획(가침 송라2초) 7,137