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(주)대화감정평가법인
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담보감정평가란 은행, 제2금융권 등의 금융기관 및 일반기업체 등에서 부동산담보대출과 관련 추후 채권확보를 위해 담보물을 제공하는 경우 제공된 담보물의 가치를 평가하는 것으로 여기에는 금융권, 일반기업의 대리점담보, 기업간 거래시 담보 등을 포함한다.

담보대출시 담보제공자는 제공한 담보물을 통하여 필요한 유동자금을 확보하고 , 담보권자는 제공받은 담보물을 통해 채권확보를 하려고 하기 때문에 양 당사자의 상반된 이해관계의 조정이 불가피하므로 항상 담보물의 유동성 및 안전성을 동시에 고려하여 평가하게 됨.

담보감정평가는 감정평가에 관한 법령이나 금융기관 등과 감정평가업자간의 약정에 근거하여 감정평가의 일반이론을 적용하여 평가하며 구체적인 평가방법은 부동산의 종류 및 해당기관과의 약정에 따라서 약간의 차이가 있음.

감정평가액 산정 각 금융기관별로 시가대비 담보평가비율이 정해져 있는 경우는 해당 금융기관의 평가율에 의하고, 별도의 평가비율이 정해져 있지 않는 경우는 향후 경매평가시의 예상 감정평가액 및 낙찰예상가격, 담보물로서의 안정성,수요성, 환가성을 고려하여 시가대비 약80~90%정도로 평가하는 것이 일반적임.
감정평가기법 적용 감정평가의 방법에는 시장에서의 거래가격 측면에서 접근하는 비교방식(비준가격) 대상부동산에 투하된 원가측면에서 접근하는 원가방식(적산가격),창출하고 있는 수익측면에서 접근하는 수익방식(수익가격)이 있으며, 담보평가시는 물건의 성격을 감안하여 최종 감정 평가액을 결정하게 됩니다.
물건별 평가방법 부동산의 종류에 따라 3방식이 적용가능하며 시장에서 일반적으로 거래되는 경우는 비교방식이, 수익력을 창출하는 기준으로 거래되는 경우는 수익방식으로 평가해야 하나, 비교방식은 정확한 거래사례포착이 어렵고, 수익방식의 경우는 수익자료의 신뢰도 문제 등으로 인해 원가방식으로 산정하는 것이 일반적이며 수익성부동산의 경우라면 수익방식이 검토방법으로 활용될 수는 있습니다. 아파트와 같은 구분건물은 토지의 건물이 일체로 거래되므로 비교방식으로 산정합니다.

해당 기관과의 업무협약 내용에 따라 결정되겠지만,통상적으로 보면

담보물로 부적합한 물건 건축에 소요되는 최소 대지면적에 미달되는 토지,공원내의 토지, 개발이 불가능한 광평수의 임야 등과 환가성이 문제가 있을 것으로 판단되는 물건은 담보목적으로 감정평가가 어렵다 할 수 있음.
법령에 의거 담보 취득이 금지된물건 관계법령이나 금융기관 등과의 업무협약서에 따라서 담보취득이 금지되는 경우는 감정평가가 어렵다 하겠음.
기타 유의사항 담보물 취득시에는 취득한 담보물이 추후 수요성, 환가성이 있는지 여부 등을 검토해야 할 것임.

경매감정평가란 법원에 소송계류중인 경매를 위한 토지 등의 감정평가를 말한다.

평가의 방법 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 동법 제22조의 위임에 의하여 건설교통부령으로 정해진 감정평가에 관한 규칙에 따라 평가한다.
평가의 기준시 통상은 평가의 시점을 기준으로 하여 가격을 평가하면 된다. 따라서 평가의 시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자와 같다 하겠다.
경매 자체를 감가적 요인으로 감안할 것인지 여부 평가가격은 정상가격(싯가)으로 결정함이 원칙이므로 경매를 문제삼아 감가하여서는 아니된다.

  • 경매목적물에 부합물이나 종물이 있는 경우 부합물이나 종물도 경매 로 인하여 소유권이 이전되기 때문에 감정의 대상이 된다. 다만 그 구조나 이용관계는 적시하여야 한다.
  • 토지에 식재된 수목은 토지의 구성부분이므로 별도 약정이 없는 한 이를 감안하여 평가하여야 한다.
  • 목적물의 표시와 현황이 다른경우라도 실제 거래되는 그 한도내에서 현황에 따라 평가를 하여야 한다.
  • 평가가 불가능한 것이아니고 현실적으로 어려운 경우라면 필요한 경 우 법원에 필요한 자료를 요청하여 평가를 하여야 한다.
  • 평가목적물의 전부 또는 일부가 멸실된 것으로 인정될 때에는 곧바로 채권자에게 그부분에 대하여 적절한 조치(신청취하 등)을 취하도록 해야 한다.
  • 평가가 적절했다고 인정받으려면 감정서상에 그 대상과 평가의 과정 (표준지선정, 요인비교 등의 적시)이 상세히 기재되어야 한다.