HOME SITEMAP CONTACTUS
(주)대화감정평가법인
> 사업영역 > 재개발/재건축 평가

도시및주거환경정비법에 의하면 재개발, 재건축 구별없이 관리처분계획수립이 의무화 되었있으며, 감정평가는 관리처분계획 수립에 있어 기초가 됨.

사업시행인가일 기준 종전자산의 평가 및 종후자산의 평가를 통하여 조합원 개인의 주관적 가치인식에 따른 갈등을 해소할 수 있음.

  • 재건축조합은 법인세 부과대상 사업체임
  • 법인세 절감을 위한 감정평가의 필요성

전자산의 평가를 통하여 조합원별 지분율 산정이 가능하며, 종전자산의 평가액에 따라서 법인세가 확정됩니다. 또한 종전자산의 평가액은 미동의 조합원에 대한 보상가의 기준이 됨.

자산의 평가를 통하여 조합원 개개인의 분담금 및 분양가격 산정이 가능해집니다. 또한 건물분에 대해서 부과되는 부가가치세에 대한 절감이 가능함.

  • 기초조사 (특별시장, 광역시장, 시장)
  • 기본계획안작성 (특별시장, 광역시장, 시장)
  • 주민공람 및 지방의회의견청취 (14일이상)
  • 시∙도 도시계획위원회 심의 및 관계기관협의
  • 정비기본계획승인/변경
  • 지방자치단체 공보/고시
  • 건설교통부장관 보고

  • 기초조사(구청장 또는 주민등)
  • 정비계획(안)작성 (구청장 또는 주민등)
  • 정비구역지정요청 (주민등→구청장)
  • 정비구역지정요건검토, 관련부서협의 (구청장)
  • 정비구역지정(안)입안 (구청장)
  • 주민공람/공고 (14일이상)
  • 지방의회 의견청취
  • 지방도시계획위원회 자문
  • 정비구역지정신청 (시장·군수 → 시∙도지사)
  • 관련부서 협의 및 검토
  • (시∙도)도시계획위원회 심의
  • 구역지정결정/고시 및 건교부장관보고

  • 추진위원회 구성
  • 동의서 징구
  • 추진위원회 승인 신청
  • 승인(시장·군수)

  • 안전진단 신청(소유자, 시장·군수)
  • 예비평가(시장·군수/시·도지사-신청일로부터 30일이내)
    - 안전진단실시 시기조정(시·도지사)
  • 안전진단 기관 지정(시장·군수)
  • 안전진단
    - 안전진단 결과 재검토(시·도지사)
  • 종합판정

  • 창립총회
  • 동의서징구
  • 조합설립인가 신청
  • 인가 (신청일로부터 60일이내)
  • 통지/열람
  • 법인등기(설립인가를 받은 날부터 30일이내 주된 사무소의 소재지에서)
  • 매도청구

  • 타법령에 의한 심의 및 평가 등
  • 사업시행계획 수립
  • 사업시행인가 신청 (시행자→구청장)
  • 공람공고 및 의견청취 (구청장, 30일 이상)
  • 사업시행인가 (구청장)
  • 사업시행인가고시 (구청장)
  • 시공자 선정 (주택재건축은 조합설립이후, 주택재개발, 도시환경정비사업은 사업시행인가 이후 시공자 선정)

  • 분양신청의 통지/공고 (시행자→토지등소유자)
  • 분양신청 (토지등소유자→시행자)
  • 종후자산평가/종후자산 추산액 산정
  • 관리처분계획의 수립 (조합)
  • 조합원총회의 결의 공람/의견청취 (조합)
  • 관리처분계획 인가 신청 (시행자)
  • 인가/고시 (구청장)
  • 통보/통지
  • 이주→철거 혹은 수용/사용

  • 착공준비
  • 시공보증
  • 착공신고
  • 분양계획작성
  • 입주자모집승인시청(조합→시장) → 일반분양 혹은 토지등소유자 분양

  • 준공인가신청
  • 준공검사실시 (시장·군수)
  • 준공인가 및 공사완료고시 (시장·군수)
  • 확정측량 및 토지분양 (시행자)
  • 이전고시/보고
  • 등기촉탁
  • 조합의 청산 및 해산

종래 재건축사업(주택건설촉진법), 재개발사업(도시재개발법), 주거환경개선사업(도시저소득주민의 주거환경 개선을위한 임시조치법)이 개별적으로 운영되지 못하여 사업의 일관성 확보, ‘선계획-후개발’에 입각한 도시과리 도모, 각종 분쟁과 비리를 예방, 효율성 증대를 위한 통합법 제정 필요하여 『도시 및 주거환경정비법』이 제정되었음.

『도시 및 주거환경정비법』제2조 <개정 2006.5.24>

정비구역

"정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.

정비사업

"정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

노후/불량 건축불

"노후·불량건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물

- 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것

- 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물

정비기반시설

"정비기반시설"이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의계획및이용에관한법률 제2조9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

공동이용시설

"공동이용시설"이라 함은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

대지

"대지"라 함은 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.

주택단지

"주택단지"라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다.

사업시행자

"사업시행자"라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

토지등 소유자

"토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.

가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자

- 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

- 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

주택공사등

"주택공사등"이라 함은 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.

정관등

"정관등"이라 함은 다음 각목의 것을 말한다.

가. 제20조의 규정에 의한 정관

나. 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약

다. 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수"라 한다) 또는 주택공사등이 제30조제8호의 규정에 의하여 작성한 시행규정

① 주거환경개선사업은 공공이 적극적인 역할을 담당하며 국공유지의 무상양여, 지방재정 의 투입 등을 통해 도시저소득주민의 주거환경을 위해 기여하며

② 재건축∙재개발사업은 토지소유자 또는 그들에 의해 설립된 조합이 사업시행을 하며 지방자치단체장이 시행하는 도시계획이나 공공시설사업과 병행할 필요가 있는 경우 또는 천재지변 기타 사유로 긴급한 정비사업의 필요가 있는 경우에 한해서만 공공이 사업을 시행한다.

※『도시및주거환경정비법』(제7조, 제8조)

제7조 (주거환경개선사업의 시행자)

① 주거환경개선사업은 제4조제3항의 규정에 의한 정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자(제4조제1항의 규정에 의한 공람공고일 3월 전부터 당해 정비구역 안에 3월 이상 거주하고 있는 자를 말한다)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다. <개정 2005.3.18>

② 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 지체없이 토지등소유자에게 긴급한 정비사업의 시행사유·시행방법 및 시행시기 등을 통보하여야 한다. <개정 2005.3.18>

제8조 (주택재개발사업 등의 시행자)

① 주택재개발사업은 제13조의 규정에 의한 조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하 "건설업자"라 한다), 「주택법」 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하 "등록사업자"라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>

② 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. <신설 2005.3.18>

③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. <개정 2005.3.18>

④ 시장·군수는 정비사업이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 이 조 및 제9조에서 같다)을 시행하거나, 시장·군수가 토지등소유자로서 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(제1호 및 제2호의 경우에 한하며, 이하 "지정개발자"라 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2005.3.18>

  • 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
  • 제4조 제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)
  • 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
  • 제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
  • 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때
  • 당해 정비구역안의 국·공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때
  • 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

⑤ 시장·군수는 제4항의 규정에 의하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항으로서 대통령령이 정하는 사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <개정 2005.3.18>

화명주공아파트주택재건축정비사업조합 화명주공아파트주택재건축정비사업 (종전자산) 2009-01-30 690 101,876