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(주)대화감정평가법인
> 사업영역 > 택지비 평가

기존에 공공택지에서 시행하고 있던 분양가상한제 및 분양가격 공시를 공공택지 외의 택지로 확대하여 신규 분양 공동주택의 분양가 인하와 분양가의 투명한 책정을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함.

공공택지의 범위에 수용 또는 사용방식(혼용방식 중 수용 또는 사용방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업 포함)의 도시개발사업이나 경제자유구역개발사업으로 조성된 택지도 포함.

공공택지에서 건설, 공급하는 공동주택에 적용하는 분양가상한제를 공공택지외의 택지에서 건설·공급하는 주택에도 적용하도록 함.

  • 분양가상한제 적용 주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택 : 사업주체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 택지비, 공사비, 간접비, 기본형건축비에 가산되는 비용을 공시하되 건설교통부령이 정하는 세분류(61개 공종)를 포함하여 공시하도록 함.
  • 분양가상한제 적용 주택으로서 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택 : 시장·군수, 구청장이 입주자모집승인을 하는 경우에 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비에 가산되는 비용 공시

시장·군수, 구청장은 입주자모집을 승인하기 전에 분양가격 등을 심의하기 위하여 분양가심사위원회를 설치, 운영하도록 함.

사업주체가 주택을 공급하고자 하는 경우에는 벽지, 바닥재 등을 제외한 부분의 가격을 별도로 제시하고 이를 입주자가 선택할 수 있도록 함.

공공택지 및 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급하는 공동주택에 대하여는 「주택법」에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급

  • 2007.9.1 이후 최초로 사업계획승인(『도시 및 주거환경정비법』에 따른 사업시행인가, 『건축법』 에 따른 건축허가 포함)을 신청하는 분부터 적용
  • 2007.8.31 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007.12.1 이후 입주자모집승인(『도시 및 주거환경정비법』에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업 제외)의 경우는 『도시 및 주거환경정비법』에 따른 관리처분계획의 인가) 을 신청하는 경우에는 개정규정 적용

  • 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성
  • 택지비는 택지의 공급가격(공공택지의 경우) 또는 감정평가액(공공택지 외의 택지)과 택지와 관련된 비용을 가산한 금액
  • 건축비는 기본형건축비와 기본형건축비에 가산한 금액

택지의 공급가격 + 택지비 가산비

택지의 감정평가액 + 택지비 가산비

  • 법 공포일(2007. 4.20) 이후 매입한 경우는 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액 및 가산비용의 합)의 120% 이내
  • 법 공포일(2007. 4.20) 이전 매입한 경우는 실제 매입가 전액

매입가격을 시장, 군수, 구청장에게 제출하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 공시하는 경우 택지비로 인정(시장, 군수 또는 구청장에게 감정평가를 신청하여야 함)

  • 『민사집행법』, 『국세징수법』 또는 『지방세법』에 따른 경/공매 낙찰가격
  • 국가, 지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
  • 『부동산등기법』에 따른 부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우
  • 택지비의 매입가격 범위 적용시 매입가격 전액을 택지비로 보는 경우

경,공매 낙찰가격 : 법 공포일(2007. 4.20) 전에 매각허가결정 또는 매각결정이 있은 토지의 가격

국가, 지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격 : 공공기관으로부터 매입한 토지로서 매입계약이 법 공포일(2007. 4.20) 전에 이루어진 토지의 가격

부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우 : 법 공포일(2007. 4.20) 전『주택법』제80조의2에 따른 주택거래의 신고나 『공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률』제27조에 따른 신고가 이루어진 토지의 가격

  • 택지비의 매입가격 범위 적용시 주택단지의 일부 토지가 법 공포일(2007. 4.20) 이후에 매각허가결정이나 매각결정, 매입계약 또는 신고가 이루어진 경우에는 개정규정 적용

  • 국가, 대한주택공사, 지방공사, 『엔지니어링기술 진흥법』에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 『독점규제 및 공정거래에 관한 법률』에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 공사비

연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용

  • 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용(택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우에 한정)
  • 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 입주자모집공고일 이후 6개월까지의 택지대금에 대한 기간이자 (이자율은 『은행법』에 따라 설립된 금융기관의 "1년 만기 정기예금 평균이자율"로서 그 납부일이 속하는 달의 금리 기준)
  • 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산
  • 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한함)에 따른 추가비용
  • 그 밖에 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비

  • 국가국가, 대한주택공사, 지방공사, 『엔지니어링기술 진흥법』에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 『독점규제 및 공정거래에 관한 법률』에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 공사비

연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용

  • 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용(택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우에 한정)
  • 법 제23조에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용
  • 지장물 철거비용 : 택지 안 구조물 등의 철거·이설이 불가피한 경우 이에 소요되는 비용
  • 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액)
  • 감정평가수수료(실비 포함) 다만, 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하여 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외
  • 그 밖에 시장, 군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비

  • 사업주체는 주택건설 사업계획승인을 신청한 이후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장, 군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가 신청 및 감정평가에 필요한 자료 제출
  • 시장, 군수 또는 구청장(국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장)은 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자(감정평가기관) 2인에게 택지가격의 감정평가 의뢰
  • 감정평가기관 중 1인은 『부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따른 공동주택가격의 조사, 산정에 관한 전국적인 업무수행 능력을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사의 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하여야 함
  • 감정평가기관은 사업주체가 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날)을 기준으로 평가
  • 감정평가기관은 감정평가 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가 완료(시장, 군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 연장 가능)
  • 시,도지사는 시,군,구의 감정평가결과를 분기별로 작성하여 분기가 끝나는 달의 다음달 15일까지 건설교통부장관에게 보고

  • 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가
  • 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地) 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가
  • 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균
  • 사업주체는 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함하여 공고하여야 함

  • 시장, 군수 또는 구청장(국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장)이 의뢰

감정평가기관이 평가한 택지의 평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하는 경우 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하는 경우 : 1회에 한함

  • 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하여 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료는 가산비에 포함되지 않음
  • 택지가격의 재평가를 한 경우에는 재평가한 감정평가액을 최종적인 감정평가액으로 봄

감정평가에 소요되는 감정평가수수료는 사업주체가 부담