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(주)대화감정평가법인
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손실보상이라 함은 적법한 행정작용에 의하여 사유재산에 가하여진 특별한 희생에 대하여 사유재산보장과 공평부담의 견지에서 행하여지는 재산적 보전을 말한다.

헌법 제23조 제3항 규정을 근거로 하여 종래에는 전형적 의미의 행정상 손실보상의 근거법령인 토지수용법과
기타 재산권의 강제적 취득을 규정한 특별법이 있었고, 공공용지의 협의취득의 특례를 규정한 『공공용지의
취득및 손실보상에 관한 특례법』이 있었다.

그러나, 종래의 두 법제는 상호 준용규정이 많아 법체계의 혼란이 있었고 공공사업의 효율적인 추진과 법절차를 명확화를 위한 보상법제의 일원화 및 체계화의 필요성이 대두되어 2003.1.1로 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』이 제정 되었다.

손실보상의 당사자는 보상을 하여야 할 의무가 있는 공공사업의 시행자와 보상을 받을 수 있는 권리가 있는 토지나 건물 등 공공사업에 필요한 재산을 제공할 위치에 있게 되는 토지소유자 및 관계인이 있다.

여기서 토지소유자라 함은 공공사업의 시행에 필요한 토지를 제공하게 된 토지의 소유자를 말하며, 관계인이라 함은 보상대상인 토지에 관한 소유권 이외의 권리자, 토지 이외의 물건의 소유자와 소유권 이외의 권리자를 모두 포함한다.

다만, 사업인정의 고시가 있은 후 새로운 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계취득한 자를 제외하고는 관계인이 될 수 없도록 제한하고 있다.(법 제2조)

사업시행자보상의 원칙 공공사업에 개인의 재산이 제공됨으로써 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 그 손실의 원인을 제공하도록 한 공공사업시행자가 이를 보상한다.(동법 제 61조)
현금보상의 원칙 보상은 객관적인 가치의 척도이며 대체재의 확보가 쉬운 금전에 의함이 원칙이다. 그러나 일정한 경우에는 채권으로 보상할 수 있다.(동법 제63조 제2항)
시가보상의 원칙 보상은 협의에 의할 경우는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.(동법 제67조 제1항)
사전보상의 원칙 공공사업시행자는 먼저 보상금을 지급한 후가 아니면 다른 사람의 토지나 기타의 물건을 사용할 수 없다. 토지수용에 있어서는 기업자가 수용의 시기까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하면 재결의 효력이 상실되도록 함으로써 철저한 사전보상의 제도적 장치를 마련하여 놓고 있다.(동법제42조,제62조)
개인별보상의 원칙 보상은 손실을 입은 토지소유자 및 관계인 개인별로 손실액을 산정하여 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인 개인별로 보상액을 산정하거나 지급할 수 없을 경우에는 일괄하여 지급할 수 있다.(동법 제64조)
정당(완전)보상의 원칙 토지소유자 및 관계인이 입은 손실은 이를 완전하게 보상하여야 한다. 여기서 손실이라 함은 기존 재산 가치의 감소는 물론이고, 새로운 비용의 지출이나 장래 기대이익의 상실을 포함하지만, 투기가격이나 개발이익은 배제하여야 한다.(헌법 제23조 제3항)
사업시행 이익과 상계금지의 원칙 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부가 수용되고, 이로 인하여 잔여지의 가격이 증가되었거나 기타의 이익을 받은 경우에는 그 이익을 손실보상금과 상계하지 못한다. (동법제66조)

종전에는 손실보상이 공특법에 의한 협의취득과 토지수용법에 의한 공용수용으로 이원화되어 있었으나
우리 관련법은 2003.1.1자로 『공익사업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』이 제정·시행되고 있는 바, 그에 따른 공공용지의 취득과 손실보상의 내용은 다음과 같다.

공공사업의 계획이 확정되면 사업시행자는 사업지구안의 물건에 대한 보상을 실시하기 위하여 기본조사를 하여야 한다. 기본조사는 보상대상을 확인하는 기본적인 절차로서 매우 중요한 작업이다. 보상과 관련된 민원 중에는 기본조사의 잘못으로 보상대상이 누락되었다는 것이 많으므로 사업시행자는 조사의 정확을 기하여야 한다.

기본조사가 끝나면 이를 기초로 하여 토지조서와 물건조서를 작성하여야 한다.

토지조서의 작성 사업시행자는 공공사업의 계획이 확정되면 지적법에 의한 지적도 또는 임야도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도를 작성하여야 한다.(시행령 제7조) 사업시행자는 위와 같이 작성된 용지도를 기준으로 법 제14조 제1항규정에 의한 토지조서 및 물건조서를 작성하여야 한다.(시행령 제조 2항) 토지의 보상은 지적공부상의 지목과 관계없이 현실이용상황을 기준으로 보상하므로, 현황조사를 하여 실제 이용상황란에 기입하여야 한다. 현황조사 결과 실제 이용상황이 지적공부와 다를 때에는 일일이 실제의 현실이용상황별로 그 면적을 실측하여 기입하여야 한다.
물건조서의 작성 공공사업에 편입되는 토지 위에 정착한 건물·공작물·입죽목·분묘 등 지장물건과 광업권·어업권·영업권과 농기구 등 보상하여야 할 대상 물건의 조사를 물건조사라 한다. 사업시행자가 물건조사를 하였을 때에는 물건별로 물건조서를 작성하여야 한다.

토지조서 및 물건조서의 작성이 끝나면, 그 조서와 보상의 시기·방법 및 절차와 열람의 시기·장소 등을 기재한 보상계획을 작성하여 주요 일간신문에 공고하고 대상물건의 소유자와 권리자에게 개별적으로 통지하여야 한다. 그러나, 대상물건의 소유자가 20인 이하인 경우에는 위의 일간신문에의 공고를 생략할 수 있다.(법 제15조)

위와 같은 공고 또는 통지가 있는 경우 대상물건의 소유자 등은 그 조서의 내용에 대하여 이의가 있으면, 열람기간내에 이의를 제기할 수 있으며, 이의가 제기되면 사업시행자는 사실 여부를 조사하여 이유가 있다고 인정될 경우 적절한 조치를 취하여야 한다. (동법 제15조 4항)

보상액의 산정은 평가기관의 평가를 받아 그 가액을 산정한다. 사업시행자의 보상액의 산정을 위하여 다음 사항을 기재하여 평가기관에 평가를 의뢰하여야 한다.(시행규칙 제16조)
평가는 감정평가업자(감정평가법인 및 감정평가사무소)가 한다.

  • 대상물건의 표시, 가격시점과 평가서 제출기한
  • 대상 물건의 취득 또는 사용의 구분
  • 건축물 등 물건에 대해서는 그 이전 또는 취득의 구분
  • 영업의 손실을 보상하는 경우에는 그 폐지 또는 휴업의 구분
  • 보상액평가를 위한 사전 의견의 수렴에 관한 사항
  • 기타 평가조건 및 참고할 사항

평가서 제출기한은 시행규칙 제1항 3호 규정에 의한 제출 기간 내에 사업시행자에게 제출하여야 한다.(시행규칙 제16조)

미불용지에 대한 평가의뢰시에는 토지조서에 미불용지임과 편입될 당시의 이용상황 등을 기재하고, 영업의 폐지나 휴업의 구분은 감정평가업자가 정할 사항이 아니므로 보상평가의뢰서에 반드시 명시하여야 한다.

보상액의 산정은 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.(시행규칙 제16조 6항) 그러나, 평가를 받지 아니하고 직접 사업시행자가 산정할 수 있는 "이사비·이농비·이장비" 등은 사업시행자가 산정한다.

보상액의 산정은 보상평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 산정하여야 한다. 그러나,

  • 토지 등 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정할 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가를 의뢰할 수 있으며,
  • 감정평가업자의 평가액을 적정한 것으로 인정할 수 없는 특별한 사유가 있거나, 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우, 또는 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰할 수 있다.

또한 토지소유자가 시행령 28조 규정에 의거 감정평가업자를 선정하여 행한 경우로서 일정한 경우 다른 평가업자를 추천할 것을 통지할 수 있으며 일정 기간 내에 추천이 없으면 추천이 없는 것으로 본다.(시행규칙 제17조 1항 내지 3항)

이 경우 보상액의 산정은 다시 평가한 가액의 산술평균치를 기준으로 한다. 또한 재평가 시의 보상액의 산정에 있어서 종전은 재평가 가액이 당초의 평가액보다 낮을 경우 당초의 보상가액으로 보상토록 했으나 새로운 법률은 재평가액을 기준으로 보상토록 함으로서 최초의 보상가액보다 낮아지는 경우도 있을 수 있도록 했음.

손실액을 평가한 후 1년이 경과되면 재평가하여 보상액을 산정하되, 재평가액이 당초 평가액보다 낮은 때에는 신법은 재평가액을 보상액으로 할 수 있도록 하였음.

공공용지의 취득에 따른 보상은 개인의 재산권과 직접적으로 관계될 뿐만 아니라 이해관계가 대립되는 사항이므로 주민의 의견수렴과 민원해소를 위하여 다음 사항을 협의하게 하고자 보상협의회를 설립·운영하도록 되어 있다.

  • 보상액평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항
  • 잔여지의 범위 인정, 이주대책의 수립에 관한 사항
  • 당해 사업지역내 공공시설의 이전 등에 관한 사항
  • 토지소유자 또는 관게인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항
  • 그 밖에 지방자치단체의 장이 부의하는 사항

보상액의 산정이 끝나면 사업시행자는 지체없이 보상액, 계약체결기한 및 계약조건 등을 기재한 보상협의요청서를 토지 소유자 및 관계인에게 송부하여 계약체결을 요구하여야 하며, 계약이 체결되면 토지소유자 및 관계인에게 보상금의 전액을 지급한다.

만약 같은 사업지구 안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지 등이 수 개 있는 경우로서 그 소유자 등의 요구가 있으면 최초의 보상시기에 일괄하여 전체 토지 등의 보상액을 지급하여야 한다.(법 제65조)

사업시행자가 취득하는 토지는 공익사업을 위한 『토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 의한 공시지가를
기준으로 하여 평가한다. 이 경우 보상금액은 공부상 지목에 불구하고 현실의 이용상황에 따라 평가하여 산정
하며, 개발이익을 배제하고, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.(법 제70조)

취득하여야 할 토지는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준
으로 하되, 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공공사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률·생산자물가상승률 기타 당해 토지의 위치·형태·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상액을 정한다.

공공용지의 취득을 위한 보상평가는 공시지가를 기준으로 하여야 하므로 평가를 위하여는 우선 평가대상지와
유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정하여야 한다.

적용할 공시지가 및 표준지의 선정 표준지의 선정은 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 것이어야 한다. 따라서, 대상토지와 현실이용상황이 같고, 위치·형태·환경·용도지역이 같아야 한다. 그러나, 위치·형태·환경·용도지역 등이 같은 표준지가 없는 경우에는 보상 대상토지와 가장 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. (법 제70조)
시점수정 1) 지가변동률의 적용
지가변동률은 국토이용관리법 제28조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사발표하는 변동률로 하되, 평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률을 적용하는 것을 원칙으로 하나, 공공사업의 계획·시행이 공고·고시됨으로 인하여 당해 평가대상지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 사업과 관계없는 인근 시·군·구의 지가변동률을 적용하거나 당해 사업으로 인한 지가변동분을 제외한 당해 대상토지가 소재한 시·군·구의 지가변동률을 적용한다.

2) 생산자물가상승률의 적용
생산자물가상승률은 한국은행이 조사 발표하는 생산자물가상승률(1992년 12월부터는 생산자물가지수로 명칭을 바꾸어 발표하고 있으며 최근 기준년도가 2010년으로 바뀜)로 한다. 생산자물가상승률의 적용은 지가변동률과의 산술평균이 아니고, 지가변동률과 도매물가상승률을 종합적으로 참작하여 적용한다. 따라서, 생산자물가상승률이 지가변동률보다 낮거나 미미한 때에는 적용하지 아니할 수 있다.
기타사항 대법원의 판례는 이를 인정한다 하겠다. 그러나, 기타사항은 지가변동률·생산자물가상승률 및 개별요인과 같이 특례법에 명문으로 참작하도록 규정되어 있지 않으므로 반드시 그것을 참작하여야 하는 것은 아니기 때문에, 그것을 참작하여야 적정한 보상이 이루어지며, 그것을 참작함으로써 적정보상이 이루어진다는 것을 주장하는 자가 입증하여야 참작할 수 있다고 한다.
이와 같은 입장에서 대법원에서 인정한 기타사항은 인근유사토지의 정상거래사례, 보상선례, 호가 및 그외의 기타사항이라고 보아야 할 것이다.
지역요인의 비교 법에서는 토지에 대한 보상액의 산정에 있어서 위에서 살펴본 바와 같이 개별요인의 비교에 대하여서는 규정하여 놓고 있으나 지역요인의 비교에 대하여서는 특별히 규정되어 있지 않다.
따라서 지역요인의 비교를 할 수 있는지에 대하여 논의가 있을 수 있으나 부동산 가격공시및 감정평가에 관한 법률 제9조와 현행법 제70조 관련규정을 판단해 볼 때 통상적으로 유사성이 있는 인근 지역에 소재하는 표준지를 선택하므로 지역요인이 유사할 것이고 표준지가 많아서 일반적으로 인근지역에 적용할 표준지가 없는 경우는 별로 없기 때문에 지역요인을 비교하는 사례는 많지 않겠지만 부동산평가이론의 일반원칙에 해당하는 지역요인의 비교를 부정할 아무런 이유를 발견할 수 없으므로 이를 반영하여야 한다고 보아야 할 것이다.
개별요인의 비교 사업시행자가 취득하는 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시지가의 표준지를 기준으로 지가변동률 등을 적용하여 시점수정을 하고, 표준지와의 개별요인을 비교하여 평가하여야 하는 것이다.
그리고 공공사업의 시행으로 개별요인이 변경되었을 경우 위와 같은 개별요인의 비교에 있어서는 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 한 개별요인의 변경은 이를 고려하지 않고 종전의 개별요인을 기준으로 하여 비교하여야 한다.

취득할 토지의 보상평가는 현실적인 이용상황에 따라 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다. (법 제70조) 여기서 "일시적인 이용상황"이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도 이외의 다른 용도로 이용하고 있거나 그 토지 등의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 일시적인 것을 말한다.(시행령 제38조)

본래의 용도로 이용되는 것이 금지·제한된 경우 토지를 본래의 용도로 이용하는 것을 금지 또는 제한하는 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령을 계획제한이라고 보아야 하고, 계획제한은 후술(다. 공법상제한을 받는 토지의 평가 참조)하는 바와 같이 일반적 계획제한과 개별적 계획제한으로 나눌 수 있는 바, 여기서 토지 등의 본래의 용도로 이용되는 것이 금지 또는 제한되는 계획이나 명령은 개별적 계획제한에 해당된다고 보아야 할 것이다.
현재의 이용상황이 일시적인 경우 토지의 이용상황은 계속 변화한다. 그것도 저가이용의 토지로부터 고가이용의 토지로 변화하고 있다. 농지의 값이 임야의 값보다 비싼 때에는 임야가 농지로 전환되나, 반대로 임야의 값이 농지의 값보다 비싼 때에는 농지가 임야로 전용되어야 하지만, 그러한 전용을 제도적(『농지법』에서)으로 막기 때문에 농지의 유휴화 현상이 발생된다. 또한 대지가 다른 용도의 토지보다 비싼 도시에서 다른 용도의 토지가 대지로 전환되나 대지가 다른 용도의 토지로 전환되지는 않는다. 따라서, 어떠한 규제도 없이 고가이용의 토지가 저가이용의 토지로 이용되고 있다면 그것은 "그 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 일시적인 것"에 해당되기 때문에 이를 고려하지 말고, 고가이용의 방법으로 평가하여야 할 것이다.

미불용지의 개념 미불용지라 함은 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다.(규칙 제25조) 즉, 종전에 시행된 공공사업의 부지로 편입됨으로써 거래가격을 평가하기 어렵게 된 미불용지에 대하여는 특별히 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가함으로써 그 적정가격으로 손실보상을 하여 주려는 것이다. (규칙 제25조 1항)
그 밖에 공도 부지가 미불용지인 경우에는 미불용지 규정이 적용되어 도로로 되기전의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다.(규칙 제26조)
미불용지의 평가 기준 미불용지에 대하여서는 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다. 그러나, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하여야 한다.
미불용지는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점 현재의 현실이용상황에 따라 평가하여야 한다는 규정에 대한 예외로 종전 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하고 있다.
이용상황 이외의 사항 미불용지에 대한 보상금의 지급을 위한 감정평가에 있어서 이용상황만 편입될 당시를 상정하는 것일 뿐, 그 외에 가격 시점은 일반보상에 있어서와 같이 보상금의 지급을 위한 계약체결 당시를 기준으로 하여야 한다.
평가의뢰 및 확인 사항 미불용지에 대한 보상평가는 현황에 따르는 것이 아니라 종전에 시행된 공공사업의 부지로 편입될 당시의 이용상황에 따르는 것이므로 사업시행자가 미불용지에 대한 보상액 평가를 감정평가업자에게 의뢰할 때에는 토지조서에 미불용지임을 표시하고 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 있으면, 편입 당시의 지목·지형·지세·면적·도로와의 접근 정도·이용상태 등을 기재하고 평가의뢰 하여야 한다.
그리고 사업시행자가 감정평가업자로부터 미불용지에 대한 평가서가 제출되었을 때에는 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황이 참작되어 평가되었는지를 반드시 확인하여야 한다.
시효취득의 대상이 되는지의 여부 미불용지에 대하여서도시효취득이 인정되는 지 여부가 문제 될 수 있다. 대법원에서는 미불용지에 대한 국가·지방자치 단체 등의 시효취득을 인정하지 않는다.
미불용지의 보상 의무자 당해 공공사업의 시행자가 보상의무자로 된다.

무허가건물 등의 부지의 개념 무허가건물 등의 부지는 당해 토지에 무허가건물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.
무허가건물 등의 부지의 평가 무허가건물 등의 부지는 현황평가하는 것이 아니라, 당해 토지에 무허가건물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 그러나, 이와 같은 무허가건물 등의 부지에 대한 평가는 그 근거규정의 제정(1989. 1.24) 이후의 건축분부터 적용이 되는 것이고, 그 전에 건축된 무허가건물 등의 부지에는 적용되지 아니하기 때문에 현실이용상태인 대지로 평가한다.

불법으로 형질변경 된 토지의 개념 불법으로 형질변경한 토지라 함은 관계법령에 의하여 허가나 승인을 받고 형질변경하여야 할 토지를 허가나 승인을 받지 아니하고 토지의 외형 또는 용도를 변경하는 행위를 뜻한다.
불법으로 형질변경 된 토지의 평가 불법으로 형질변경된 토지는 현황평가하는 것이 아니라, 당해 토지의 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 그러한 제한이 없는 것으로 보고 평가하며, 그외의 공법상 제한은 그 제한을 받는 상태대로 평가하여야 한다.

공법상 제한을 받는 토지 공법상 제한이라 함은 관계법규에 의하여 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말한다. 이 중 가장 대표적인 것은 『도시계획법』에 의한 지역·지구·구역의 지정을 받은 토지와 동법 제2조제1항제1호나목의 도로·광장·녹지·공원·운동장·학교·공동묘지·화장장·폐기물처리시설 등의 시설로 지정된 토지가 있다.
공법상 제한을 받는 토지의 평가 (가) 지역·지구·구역으로 고시된 토지
공법상 제한을 받는 토지는 『도시계획법』 제2조 제1항 제1호 가목에 규정된 지역·지구·구역의 지정으로 인한 경우와 국토이용관리법 제6조 및 동 법시행령 제7조에 규정된 지역·지구의 지정으로 인한 경우로서, 이를 일반적 계획제한이라 한다. 이와 같은 제한을 받는 토지는 그 제한받는 상태대로 평가하되, 제한의 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가 한다.
(나) 공법상 제한이 당해 사업의 시행을 직접 목적으로 한 토지
공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우라 함은 도시계획법에 의한 시설로 결정된 토지 등과 같이 사업의 시행이 따르는 토지를 말한다. 이와 같이 시설을 설치함에 따라 그 사업시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 공법상 제한을 개별적 계획제한이라 하는 바, 이와 같은 제한을 받는 토지는 그 제한이 없는 것으로 평가하여야 한다.
(다) 공공사업시행목적의 승계
공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 개별적 계획제한을 받는 경우에는 당초의 목적사업에 편입되는 경우 뿐만 아니라, 사업의 종류가 변경되어 당초의 목적사업과 다른 사업에 편입되는 경우에도 그 공법상 제한이 없는 상태대로 평가하여 보상한다. 따라서, 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 공법상 제한은 당초의 사업목적이냐 그 변경된 사업의 목적이냐에 관계없이 그 제한이 없는 상태대로 평가하여 보상한다.
공공사업의 시행을 목적으로 용도지역을 변경한 경우 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 한 용도지역의 변경은 이를 고려함이 없이 평가하여야 한다.(대법원 1993.9.10, 93누5543 판결)

도로 및 구거 부지의 평가 도로 및 구거부지는 다음과 같이 평가하여 보상한다.(규칙 제26조)
(가) 사도법에 의한 사도의 부지
사도법에 의한 사도의 부지는 인근토지의 평가액의 5분의1 이내로 평가한다.
(나) 사실상의 사도의 부지와 구거부지
사실상의 사도의 부지 및 구거부지는 인근토지의 평가액의 3분의1 이내로 평가한다.
(다) 그외의 도로 부지
그밖에 공도부지와 공도외 기타 도로부지로서 공시지가를 기준으로 일반 토지평가와 같다.
인근 토지에 대한 평가금액 위에서 도로를 평가함에 있어서 적용하는 인근토지라 함은 당해 토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 한 평가금액을 말하되, 그 평가금액에는 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 있을 경우에는 그 개발이익을 배제하여야 한다.
그리고, 감정평가업자가 도로 및 구거부지를 평가함에 있어서는 사업시행자가 작성한 토지조서의 비고란에 기재되어 있는 도로 및 구거부지의 특성을 정확히 확인하고 평가하여야 한다.

잔여지의 개념 잔여지라 함은 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공공용지에 편입되고 남은 토지로서 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 경우를 말하는 것이 원칙이나, 잔여지의 감가보상과 공사비 보상에 있어서는 일단의 토지 중에서 공공사업용지로 사업시행자가 취득하고 남은 토지를 포함한다.(법 제74조)

※ 잔여지의 기준령 제39조

  • 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 건축물을 건축 할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
  • 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형하여 영농이 현저히 곤란한 경우
  • 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
  • 기타 위 ①∼③외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
잔여지의 평가방법 (가). 잔여지의 취득액 평가
동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공공용지로 편입됨으로써 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 토지소유자 그 일단의 토지 전체의 매수를 사업시행자에게 청구할 수 있는 바, 그 경우 잔여지의 평가는 그 일단의 토지 전체 가격에서 공공사업용지로 편입되는 토지의 가격을 차감한 금액으로 한다.
(나) 가격하락 시의 차액 평가
동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공공사업용지로 편입됨으로써 잔여지의 가격이 하락한 경우의 평가는 공익사업지구에 편입되기 전의 잔여지 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다.)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 한다.
(다) 잔여지에 대한 공사비보상
동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공공사업용지에 편입됨으로써 잔여지에 도로·구거·담장·울 등의 시설이나 공사가 필요하게 된 경우의 손실액의 평가는 그 시설이나 공사에 필요한 시설비나 공사비로 한다.

개간의 개념 시행규칙 제27조의 개간비의 평가에 있어서 개간이라 함은 협의의 개간 뿐만 아니라 매립, 간척 등을 포함한다. 여기서 협의의 개간은 쓸모없는 땅을 전·답으로 만드는 것을 말하며, 매립은 물이 고인 땅을 물높이 위까지 메워서 이용 하기 좋은 땅으로 만드는 것을 말하고, 간척은 호수·하천·바닷가에 둑을 쌓아 물이 못들어오도록 하여 주위의 물높이 아래로 이용하게 만드는 것을 말한다.
국·공유지의 개간비 국가 또는 지방자치단체 소유의 토지에 대하여 개간(토지의 증가를 가져오는 모든 개량행위를 말함)을 행한 경우에는 지상물과 별도로 개간에 소요된 통상의 비용으로 평가하여 개간한 자에게 보상한다.
그러나, 이 개간비의 평가액은 개간된 당시의 현실적인 이용상태의 토지가격에서 개간하기 전의 토지가격을 뺀 금액을 초과할 수 없다. (규칙 제27조 1항)
토지소유자에 대한 보상 국가 또는 지방자치단체 소유의 토지를 개간한 자에게 개간비를 평가하여 보상한 경우 사업시행자는 그 토지소유자에게 당해 토지의 가격에서 개간비를 뺀 금액을 지급하여야 한다.
그리고, 그 토지 위에 있는 물건 등에 대하여서는 개간비의 평가나 토지소유권에 대한 보상과 관계없이 관계규정에 의하여 평가하여 보상하여야 한다.

공공사업에 편입되는 토지위에 있는 물건으로서 공공사업에 직접 필요한 경우 이를 취득보상한다. 이 경우 보상액의 산정은 원가법에 의하되, 주거용 건물로서 거래사례비교법에 의하여 구한 금액이 원가법에 의하여 구한 금액을 초과하는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액으로 보상한다.

지장물이라 함은 공공사업용지안의 토지에 정착한 물건 중 당해 공공사업의 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건으로서 이전비를 지급하고 이전시킴이 원칙인 물건을 말하는 바, 이는 이전비로서 보상한다. 여기서 이전비라 함은 물건의 해체비, 적정거리까지의 운반비 및 복원(재건축)에 소요되는 비용을 합한 금액으로 하되, 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 현저히 곤란한 때 및 이전하여도 종래의 목적에 사용하는 것이 곤란한 때에는 취득가격으로 보상한다.

건물의 일부가 공공사업용지에 편입되어 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 사용이 현저히 곤란한 경우 그 잔여부분에 대하여서는 일반적인 건축물의 평가방법에 따라 평가하여 보상한다. 그러나, 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상한다.

무허가건물 등에 대하여서 보상하여야 하는지에 대하여 논란이 되고 있으나, 보상금의 지급을 제한하는 명문의 규정이 없으므로 현황에 따라 보상함이 옳을 것이다.

지상물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 그러나, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다.

지상물의 철거비는 사업시행자가 부담한다. 그러나, 소유자가 자기부담으로 철거하고자 하는 경우에는 소유자의 부담으로 할 수 있다.

공공사업의 시행으로 영업을 계속할 수 없을 때에는 영업의 휴업 또는 폐업의 대상이 되어 보상을 하여야 한다.

공공사업의 시행으로 인하여 영업장소의 이전을 요하는 경우에는 이전 기간중의 휴업으로 인한 손실을 보상한다. 이 경우 휴업기간은 특별한 경우를 제외하고 3월 이내로 하며(시행규칙 제47조 2항), 손실액은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 이전기간 중의 인건비 등 고정적비용, 영업시설·원재료·제품·상품 등의 이전에 소요되는 운반비용, 기타 상품 등의 이전에 따른 감손상당액 및 이전광고비 등 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 더한 금액으로 평가한다.

공공사업의 시행으로 영업을 폐지하여야 하는 경우의 손실은 2년간의 영업이익으로 보상한다.(규칙 제46조) 또한 영업폐지를 하는 경우 보상액에는 영업용고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한다. 여기서 영업의 폐지라 함은 영업보상을 받을 자 또는 사업시행자의 주관적인 의사에 따라 판단하는 것이 아니라, 다음과 같은 요건을 갖춘 경우를 말한다.

  • 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인하여 당해 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
  • 당해 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
  • 도축장 등 악취 등이 심하여 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 당해 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전이 현저히 곤란하다고 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우

공공사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 허가·면허를 받거나 신고를 하여야 행할 수 있는 어업 기타 영업을 허가·인가나 신고없이 행하는 자(본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계 존·비속 및 배우자가 당해 공공사업으로 어업 기타 영업에 관한 보상을 받은 경우는 제외함)가 공공사업의 시행으로 인하여 폐업하는 경우에는 그 폐업보상액을 세입자에게 지급하는 주거이전비에 준하여 계산한 금액(3월 분의 도시근로자 평균가계지출비)으로 할 수 있다.

공공사업의 시행으로 보상계획공고일 현재 3월 이상 근무한 근로자(『소득세법』에 의한 소득세가 원천징수된 자)에 대하여서는 휴직 또는 실직보상을 한다.(규칙 제51조)

휴직보상 근로장소의 이전으로 일정기간 휴직을 하는 경우에는 휴직기간(휴직기간이 90일을 넘는 경우에는 90일)에 대하여 『근로 기준법』에 의한 평균임금의 70%상당액을 휴직보상액으로 지급한다.(시행규칙 제51조 제1호)
실직보상 근로장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 되는 경우에는 『근로기준법』에 의한 평균임금의 90일분 상당액을 실직 보상액으로 지급한다.(시행규칙 제52조 제2호)

공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 법 별표4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용)를 보상한다.
그러나, 이사비의 지급을 받은 자가 동일한 공공사업시행지구 안에 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 아니한다.

『장사등에 관한 법률』 제2조 제9호규정에 의한 연고자가 있는 분묘에 대한 보상액은 분묘이전비, 석물이전비, 잡비 및 이전보조비의 합계액으로 산정한다.
연고자가 없는 분묘에 대한 보상액은 연고자가 있는 분묘보상액의 50%범위 내에서 산정한다.

공익사업시행지구 안에서 영농을 하는 농민에게 토지 및 농작물에 대한 보상과는 별도로 2년분의 영농손실을 보상하는 것을 말하며 (규칙 제48조), 영농손실보상의 제도적 취지는 대체농지를 구입하는 기간동안 영농을 하지 못하게 됨에 따라 손실을 보전하여 주기 위한 것임.
그 면적에 『통계법』 제3조 제4호의 규정에 의한 통계작성기관 기관이 매년 조사 발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 "도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입" 의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.

공공사업의 공고 등이 있는 날 현재 당해 지역에 거주하고 있는 농·어민으로서 지급받는 보상금이 없거나 지급받는 다른 보상금 총액이 가족수에 따른 8월분의 평균생계비에 미달하는 자가 공공사업의 시행으로 인하여 농·어업을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 이향하는 경우에는 이농비 또는 이어비를 지급한다.

공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.(규칙 제54조)

공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여햐 한다. 다만, 다른법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가 건축물 등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하다.(규칙 제54조 제2항)

광업권 광업권은 토지소유권과 독립된 권리(物權)이므로 공공사업에 편입된 토지에 광업권이 설정되어 있는 경우에는 토지에 대한 보상 외에 그 권리의 소멸에 따른 손실을 별도로 보상하여야 한다. 광업권의 소멸에 따른 보상은 『광업법』시행규칙 제16조의 2 규정이 적용된다.
어업권 공공사업의 시행으로 인하여 어업권이 제한·정지 또는 취소되거나 어업면허의 유효기간의 연장이 허가되지 아니하는 경우 당해 어업권 및 어선·어구 또는 시설물에 대한 손실액의 평가는 『수산업법』시행령 별표4 규정에 의한다.(시행규칙 제44조)

농작물을 수확하기 전에 토지를 사용할 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 결정하되, 파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물은 가격시점까지 소요된 비용의 현가액, 이외의 농작물은 예상총수입의 현가액에서 장래투하비용의 현가액을 뺀 금액으로 한다.(시행규칙 제41조)

  • 공익사업시행지구 밖의 대지(조성된 대지를 말한다)·건축물·분묘 또는 농지(계획적으로 조성된 유실수단지 및 죽림단지를 포함한다)가 공익사업의 시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다. 다만, 그 보상비가 도로 또는 도선시설의 설치비용을 초과하는 경우에는 도로 또는 도선시설을 설치함으로써 보상에 갈음할 수 있다.(시행규칙 제59조)
  • 소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물(건축물의 대지 및 잔여농지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)만이 공익사업시행지구밖에 남게 되는 경우로서 그 건축물의 매매가 불가능하고 이주가 부득이한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다.(시행규칙 제60조)
  • 공익사업의 시행으로 인하여 1개 마을의 주거용 건축물이 대부분 공익사업시행지구에 편입됨으로써 잔여 주거용 건축물 거주자의 생활환경이 현저히 불편하게 되어 이주가 부득이한 경우에는 당해 건축물 소유자의 청구에 의하여 그 소유자의 토지등을 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다.(시행규칙 제61조)
  • 공익사업시행지구 밖에 있는 공작물 등이 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다. (시행규칙제62조)
  • 공익사업시행지구 밖에서 제45조의 규정에 의한 영업손실의 보상대상이 되는 영업을 하고 있는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 배후지의 3분의 2 이상이 상실되어 당해 장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우에는 그 영업자의 청구에 의하여 당해 영업을 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다.(시행규칙 제64조)
  • 사업시행자가 공익사업의 시행으로 인하여 취득 또는 사용하는 토지(잔여지 포함)외의 토지에 통로,도랑,담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 그 비용의 전부 또는 일부를 보상하여야 한다.(법 제79조 제1항)
  • 공공사업의 시행으로 인하여 당해 공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 사업시행자는 실제 피해액을 확인할 수 있는 때에 그 피해에 대하여 보상하여야 하며 이 경우 실제 피해액은 『수산업법』 시행령 별표4의 평년 수익액을 기준으로 평가한다.(시행규칙 제63조)
2009-07-31 중앙토지수용위원회 학교시설사업시행계획(가침 송라2초) 7,137